「一括賃貸借契約（マスターリース契約）」でオーナーから物件を預かっている場合、「転貸（又貸し）」ができるか？

その１
1. 一般的な仕組み
•一括賃貸借契約（マスターリース契約）では、
　　oオーナー（家主）＝賃貸人
　　o御社（管理会社）＝賃借人
　　o入居者（居住者）＝転借人
という関係が生まれます。
•この場合、御社が入居者に部屋を貸す行為は「転貸」にあたります。
2. 民法上の原則
•民法612条1項では「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ賃借物を転貸できない」と定められています。
•したがって、オーナーの承諾が契約書で明示されているかどうかが重要になります。
3. 実務上の契約の形
•一括賃貸借契約では通常、以下のような条項が入っています：
　　o「賃借人（御社）は、本物件を転貸することができる」
　　oまたは「本契約の目的は賃借人が第三者に転貸することを予定している」と記載。
•つまり、オーナーが御社に「転貸を前提に貸している」形です。
•したがって、契約書にその記載があれば、御社は自由に転貸できます。
4. 注意点
•契約書に「転貸の承諾を得ている」と明記されていない場合、転貸は不可。
•住居用途以外に貸す場合（例：倉庫、事務所）は、契約違反になる可能性がある。
•サブリース業務に関連して「借地借家法」上、オーナーからの解除が制限されるため、御社の責任も大きくなる。
【結論】
御社が「一括賃貸借契約」で物件を預かっている場合、契約書に「転貸承諾条項」があるのが一般的で、その場合は入居者に転貸できます。
ただし、契約書の条文を必ず確認してください。

その２
「乙は本物件を転貸するに際し、募集条件を定め、乙の契約様式により転借人との賃貸借契約を締結できるものとする」という条文があれば・・・？

この条文から読み取れるのは、オーナー（甲）が御社（乙）に対して「直接、転借人（入居者）と契約すること」を承認しているという点です。
1. この条文の意味
•御社が転貸できること自体は承認されています。
•ただし「乙の契約様式により転借人との契約を締結」とあるので、
　　o転貸の主体はあくまで「御社」
　　o契約書も「御社が貸主」になる形
が前提になっています。
2. 他の不動産会社への「又貸し」について
•もし御社が「A不動産会社」に貸して、さらにA不動産会社が入居者へ貸す（二重転貸）となると、
　　o契約主体が御社 → A不動産 → 入居者
となり、「乙の契約様式で直接転借人と契約する」という条文の趣旨から外れます。
•契約上は禁止されている可能性が高いです。
3. 実務的な解釈
•条文は「御社が貸主となって入居者と契約する」ことを前提にしています。
•よって、他の不動産会社に丸ごと又貸しすることは不可と解するのが一般的です。
•ただし、
　　oその不動産会社に「募集業務」を委託して、実際の契約は御社が締結する、
という形なら問題ありません。
【結論】
•御社が直接「入居者」と契約する形であれば転貸可能。
•しかし、他の不動産会社に「又貸し」する形（二重転貸）は、契約条文上できません。
•不動産会社を使う場合は「募集・斡旋」までにとどめ、契約主体は必ず御社である必要があります。

その３
御社が一括賃貸借契約（マスターリース）でオーナーから預かっている物件について、他の不動産会社と協力しながらも契約違反にならない安全なスキームを整理しました。

安全な協力スキーム（他社活用）
1. 募集業務委託方式
•概要
御社が貸主（サブリース業者）としての地位を保持しつつ、他の不動産会社に「入居者募集」を委託。
•流れ
　　o御社 ⇔ 不動産会社A：募集委託契約（媒介契約・業務委託契約）
　　o不動産会社A ⇔ 入居希望者：紹介・申込
　　o契約は御社 ⇔ 入居者（御社の契約様式を使用）
•メリット
　　o募集力を強化できる
　　o契約主体は御社なので契約違反にならない
2. 業務代行（管理委託）方式
•概要
入居者との契約は御社が締結し、入居者対応・集金などの一部業務を他社に委託。
•流れ
　　o契約：御社 ⇔ 入居者
　　o実務：御社 ⇔ 不動産会社A（管理委託契約）
•メリット
　　o管理負担を軽減できる
　　o契約違反にならない
3. 共同募集（レインズ活用）方式
•概要
御社が貸主となり、複数の不動産会社にレインズや自社資料で情報を開示して募集依頼。
•流れ
　　o不動産会社各社が仲介として入居希望者を斡旋
　　o契約は必ず御社 ⇔ 入居者
•メリット
　　o広範囲で入居者を募集可能
　　o他社も仲介手数料を得られるため協力しやすい
4. オーナー承諾付き再委託方式（特例）
•概要
特別にオーナーから書面承諾を得て、業務の一部を他社に再委託。
•注意点
　　o必ずオーナーの承諾を得る必要あり
　　o「転貸」ではなく「業務委託」であることを明確にする必要がある

【結論】
•最も安全なのは「募集業務委託」または「共同募集」。
•契約主体は必ず御社と入居者にすることが肝心。
•他社を巻き込みたい場合は「委託」「斡旋」にとどめ、二重転貸は避けるべき。

その４
御社（乙＝サブリース業者）、オーナー（甲）、他の不動産会社、入居者の関係を図解しました。

1. 募集業務委託方式（安全）
オーナー（甲）
│
│ 一括賃貸借契約
▼
御社（乙＝サブリース業者）
│
│ 募集業務委託（媒介契約）
▼
不動産会社A
│ 紹介・申込
▼
入居者
│
│ 賃貸借契約（御社様式）
▼
御社（乙）

◯契約主体は「御社 ⇔ 入居者」
◯他社は「募集・紹介」までなので契約違反なし

2. 管理委託方式
オーナー（甲）
│
│ 一括賃貸借契約
▼
御社（乙＝サブリース業者）
│
│ 管理業務委託
▼
不動産会社A
│
▼
入居者
│ 賃貸借契約（御社様式）
▼
御社（乙）

◯契約主体は「御社 ⇔ 入居者」
◯他社は「集金・対応」などを代行

3. 共同募集方式（レインズ等）
オーナー（甲）
│
│ 一括賃貸借契約
▼
御社（乙＝サブリース業者）
│
│ 物件情報を公開（レインズ・広告）
▼
┌───────────────────────┐
│ 不動産会社A・B・C … 　　│ ← 仲介・斡旋
└───────────────────────┘
│
▼
入居者
│ 賃貸借契約（御社様式）
▼
御社（乙）

◯広範囲で募集可能
◯仲介会社は手数料を得る仕組み

4. （特例）オーナー承諾付き再委託方式
オーナー（甲）
│（承諾書）
▼
御社（乙＝サブリース業者）
│ 再委託契約
▼
不動産会社A
│
▼
入居者
│ 賃貸借契約（御社様式 or 特約）
▼
御社（乙）

☆オーナーの承諾が必須
☆契約違反リスクがあるため慎重に

【まとめ】
•基本は「御社 ⇔ 入居者」が契約主体になるように設計することが鉄則。
•他社は「募集」「管理代行」にとどめるのが安全。
•又貸し（二重転貸）はリスクが大きいため避けるべき。
（了）