土地と建物について法律的・制度的な視点から体系的に整理します。
1. 土地と建物の法的性質
（1）土地の定義
•民法上の土地は「定着物である地面」を指し、空間的な広がりを持つ不動産。
•土地は**区画ごとに一筆（いっぴつ）**として登記簿に記載される。
•地目（宅地、田、畑、山林など）は登記簿に記載されるが、課税や都市計画上の分類とは異なる場合がある。
（2）建物の定義
•民法上、建物は「土地に定着し、社会通念上独立した不動産として取引の対象になりうるもの」。
•木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など構造にかかわらず、恒久的利用を目的とするものが対象。
•仮設建築物（プレハブ等）は要件によっては建物と認められないこともある。
2. 土地と建物の独立性
•土地と建物は別個の不動産として登記・取引される。
例：土地の所有者と建物の所有者が異なる場合もある（借地権設定など）。
•宅建業務では「土地のみ」「建物のみ」または「土地建物一体」としての取引の3パターンを扱う。
3. 土地の権利関係
（1）所有権
•土地を排他的・永続的に使用・収益・処分できる最も強い物権。
•所有権は登記により第三者に対抗可能（民法177条）。
（2）用益物権
•地上権：他人の土地に建物・工作物を所有するために使用できる権利（登記必要）。
•地役権：自己の土地の便益のために他人の土地を利用できる権利（例：通行地役権）。
（3）借地権
•借地借家法に基づく、建物所有を目的とする土地の賃貸借権。
•普通借地権：存続期間30年以上が原則。
•定期借地権：契約期間や更新不可条件が法律で定められる（50年以上など）。
4. 建物の権利関係
（1）所有権
•建物の構造・階数に関わらず、独立した不動産として登記できる。
•分譲マンションの場合は「専有部分の所有権」と「共用部分の共有持分」が不可分一体で存在。
（2）借家権
•借地借家法に基づき、建物の賃貸借関係を規律。
•居住用・事業用で解約条件や更新期間が異なる。
5. 不動産登記制度
（1）目的
•権利関係や物理的状況を公示して不動産取引の安全を図る。
（2）登記簿の構成
•表題部：所在、地番、地目、地積（建物の場合は所在、家屋番号、種類、構造、床面積）。
•権利部（甲区）：所有権に関する事項。
•権利部（乙区）：所有権以外の権利（抵当権など）。
（3）登記の効力
•原則として登記は対抗要件であり、登記がなければ第三者に権利を主張できない。
6. 土地利用規制
（1）都市計画法
•市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域などに区分。
•用途地域（住居系、商業系、工業系など）により建築物の用途や容積率・建ぺい率が制限される。
（2）建築基準法
•接道義務：建築物は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない。
•容積率・建ぺい率：敷地面積に対する建築面積や延べ面積の制限。
•防火地域・準防火地域：構造制限が課される。
7. 取引上の留意点（宅建試験で重要）
（1）土地取引の実務ポイント
•境界確定：筆界特定制度や測量図で確認。
•公法上の制限：用途地域、建築制限、農地法の許可などを事前調査。
•契約不適合責任：地中障害物や土壌汚染があれば告知義務あり。
（2）建物取引の実務ポイント
•建築確認の有無・検査済証の確認。
•築年数、構造、耐震基準適合の有無。
•区分所有建物では管理規約や修繕積立金の状況を確認。
8. 評価と税金
（1）土地評価
•公示地価、基準地価、固定資産税評価額、相続税路線価など、目的によって評価基準が異なる。
（2）税金
•取得時：不動産取得税、登録免許税。
•保有時：固定資産税、都市計画税。
•譲渡時：譲渡所得税（所有期間により長期・短期で税率が変動）。
(了)