不動産に関する主な税金の整理
不動産にかかわる税金は、大きく 取得時・保有時・譲渡時・相続/贈与時 の4つの局面に分けられます。宅建試験では「どの時点で課税されるか」「税の性質（国税か地方税か）」「課税標準や税率」などが問われます。
1. 不動産取得時の税金
(1) 不動産取得税（地方税）
•課税主体：都道府県
•課税対象：土地や建物を取得したとき（売買・贈与・新築・増改築など）。相続による取得は非課税。
•課税標準：固定資産税評価額
•税率：原則4%（現在は軽減措置で土地・住宅は3%）
•軽減措置：新築住宅や一定面積以下の土地は評価額控除あり（例：住宅1,200万円控除）
•納付方法：取得後しばらくして都道府県から納税通知書が送付
(2) 登録免許税（国税）
•課税主体：国（税務署ではなく法務局で納付）
•課税対象：不動産登記（所有権保存・移転、抵当権設定など）
•課税標準：固定資産税評価額
•税率例：所有権移転登記（売買）2.0%、所有権保存0.4%、抵当権設定0.4%（軽減措置あり）
(3) 印紙税（国税）
•課税対象：不動産売買契約書、建築請負契約書など
•税額：契約金額に応じた定額（例：1,000万円超～5,000万円以下＝1万円）
•納付方法：契約書に印紙を貼付し消印
2. 不動産保有時の税金
(1) 固定資産税（地方税）
•課税主体：市町村（東京23区は都）
•課税対象：毎年1月1日時点での土地・家屋所有者
•課税標準：固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）
•軽減措置：住宅用地は課税標準を1/6または1/3に軽減
(2) 都市計画税（地方税）
•課税主体：市町村（東京23区は都）
•課税対象：都市計画区域内の土地・家屋
•税率：評価額 × 0.3%以内（自治体条例で決定）
•固定資産税と同じく毎年1月1日時点の所有者に課税
3. 不動産譲渡時の税金（売却・交換など）
(1) 譲渡所得税（国税）・住民税（地方税）
•課税対象：不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合
•課税標準：譲渡価格 −（取得費＋譲渡費用）
•税率：
短期譲渡（所有期間5年以下）：所得税30%、住民税9%
長期譲渡（所有期間5年超）：所得税15%、住民税5%
軽減措置：居住用財産3,000万円特別控除、10年超所有の軽減税率など
(2) 消費税（国税）
•土地の譲渡は非課税、建物の譲渡は課税（個人が自己使用の住宅を売る場合は非課税）
•仲介手数料や建物代金にかかる
4. 相続・贈与による取得時の税金
(1) 相続税（国税）
•課税対象：相続・遺贈で財産を取得した場合
•課税価格の算定：不動産は路線価や固定資産税評価額を基準に評価
•基礎控除：3,000万円＋600万円×法定相続人の数
•税率：累進税率（10〜55%）
(2) 贈与税（国税）
•課税対象：生前贈与により財産を取得した場合
•基礎控除：年間110万円まで非課税
•特例：相続時精算課税制度（2,500万円まで非課税）、住宅取得資金贈与の非課税制度など
5. 不動産賃貸時の税金
(1) 所得税・住民税
•課税対象：家賃収入−必要経費（減価償却費・固定資産税・修繕費など）＝不動産所得
•課税方法：総合課税（給与所得などと合算）
•青色申告特別控除（最大65万円）を活用可能
(2) 消費税
•住宅の貸付は非課税、事務所・店舗の貸付は課税対象
•課税売上が1,000万円超の場合は課税事業者となる
(了)