1. 契約の種類による基本的な違い

まず賃貸借契約は大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」に分かれます。普通借家は借主保護が強く、正当事由がないと貸主の解除や契約終了が認められにくいのが特徴です。一方、定期借家契約は契約で定めた期間満了により原則として終了し、更新がない点が特徴（ただし再契約を予定する場合はその旨を明記します）。

2. 契約の終了（解除・明渡し）の理由と流れ

契約終了の典型例は次のとおりです。

• 期間満了：定期借家は満了で終了。普通借家は期間満了後に更新がなされることが多い。
• 合意解除：当事者双方の合意による終了。合意書を作成しておくと紛争予防になる。
• 賃料滞納等の契約違反：一定期間の滞納や重大な契約違反があれば貸主は解除を主張できるが、即時の明渡しは困難で、裁判や強制執行が必要となる場合が多い。
• 貸主の正当事由による解約：立退き料等を含めた交渉で解決するのが現実的（特に居住用は借主保護が強い）。

実務的な流れは、①督促・催告、②協議（支払計画や明渡し日程の調整）、③合意が成立しなければ訴訟・調停、④判決・強制執行による明渡し、となります。借主の立場では、明渡しまでに荷物搬出や原状回復を整える必要があり、貸主は退去後の点検・精算（敷金清算）を速やかに行うべきです。

3. 解除手続きの注意点（貸主・借主ともに）

貸主は自力での立ち退き強制行為をしてはならず、法的手続きを踏む必要があります。また契約書に定めた解約予告期間や違約金規定は尊重されますが、居住用賃借では裁判所が合理性を判断する点に留意してください。借主側は、退去時の原状回復範囲・敷金返還請求に備え、入居時の写真や修繕履歴を保存しておくと有利です。

4. 更新（契約更新）の種類と対応

更新の形態は主に以下の三つです。

• 明示更新：契約書や双方の合意で更新手続きを行う。条件（賃料等）を改定する場合は合意が必要。
• 黙示（黙示）更新：契約期間満了後も借主が居住し続け、貸主がこれを容認すると実質的に同条件で更新されたとみなされることがあります。多くのトラブルはここで発生するため、更新意思を明確にする通知を交わすのが安全です。
• 定期借家の再契約：定期借家は満了で終了するのが原則ですが、再契約を行う場合は新たな契約条件を明示して合意を得ます。

賃料の増減や契約条件の変更は双方の合意が前提です。貸主が一方的に賃料を上げる場合は、事前説明や交渉が不可欠です。

5. 更新拒絶・賃料改定の実務上の留意点

貸主が更新を拒否する場合、居住用では「正当事由」が問われます（建物の自己使用や大規模修繕等）。商業用は比較的自由度が高いですが、取引関係や信義則に基づく配慮が必要です。賃料改定については、相場やインフレ、税制改正等を踏まえて合理的根拠をもって説明することがトラブル回避につながります。

6. トラブル対策と実務チェックリスト

• 契約書に解約・更新手続き、予告期間を明確に記載する。
• 入居時・退去時の写真・設備リストを保存する。
• 賃料滞納時は速やかに督促し支払計画を文書化する。
• 明渡し交渉は書面で行い、合意が得られない場合は法的手続へ移行する。
• 定期借家を使う場合は契約満了時の扱いを明確にしておく。