重要事項説明の実施方法について

不動産取引における「重要事項説明（重説）」の実施方法について、法的根拠や手順、留意点をわかりやすくまとめました。宅地建物取引業務に従事する方や、取引の当事者となる消費者向けの実務参考としてご活用ください。

１．重要事項説明の位置づけ

不動産取引において、宅地建物取引業法（以下「宅建業法」）第35条に基づき、宅地建物取引業者は契約締結前に買主や借主に対し、取引対象となる物件や契約条件に関する重要な情報を説明する義務を負います。これが「重要事項説明（重説）」です。重説は、契約を検討する消費者に対し、不動産の権利関係や法令上の制限、物件の状況などを十分に理解させるために行われ、契約の公正性・透明性を確保し、トラブルを未然に防止するための重要な制度です。

２．説明を行う者の資格

重要事項説明を行えるのは宅地建物取引士に限られます。取引士は宅建業法に基づき登録を受けた国家資格者であり、説明の際には必ず取引士証を提示し、資格者本人が説明を行うことが義務付けられています。代理人や補助者が説明を代行することは認められていません。

３．説明の対象者と時期

説明の対象者は、原則として契約の相手方である買主や借主本人です。法人の場合は代表者、または正式に委任を受けた代理人が対象となります。説明は契約の締結前に行う必要があり、契約締結後に行った場合は法令違反となります。契約書への署名押印前に、重説が完了していなければなりません。

４．重要事項説明書（書面）の交付

宅建業法では、口頭説明だけでなく重要事項説明書の交付が義務付けられています。重要事項説明書は書面で作成され、説明を行う宅地建物取引士が記名押印し、相手方に交付します。説明者と交付者が同一であることが要件であり、単に書面を渡すだけでは法的要件を満たしません。

５．説明内容の範囲

重説の内容は多岐にわたります。主な項目は次のとおりです。

• 権利関係に関する事項
  登記簿記載内容（所有権、抵当権、地役権など）、賃借権・借地権・区分所有権等の有無、登記されていない権利関係の存在など。
• 法令上の制限に関する事項
  都市計画法、建築基準法、農地法などの規制、用途地域、防火地域、建ぺい率・容積率の制限など。
• 物件に関する事項
  私道負担の有無、インフラ整備（水道・ガス・電気・排水）の状況、土地の形質・地盤・造成工事履歴、建物の構造・耐震性・築年数など。
• 取引条件に関する事項
  契約解除に関する定め、手付金の扱い、契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）の範囲、管理費・修繕積立金の額（分譲マンションの場合）など。
• その他
  供給される予定設備の内容、近隣環境に関する重要情報（騒音、悪臭、埋設物など）。

これらは宅建業法施行規則により定められており、網羅的に説明しなければなりません。

６．実施方法の流れ

（１）事前準備

• 物件調査を十分に行い、登記事項証明書、公図、建築確認済証、管理規約など必要資料を収集する。
• 重説書面を正確に作成し、取引士が内容を確認する。

（２）説明の実施

• 説明場所は契約予定者が理解しやすい環境を整える。事務所内での対面説明が原則だが、近年はオンライン説明（IT重説）も可能となっている。
• 宅地建物取引士は必ず取引士証を提示し、本人確認を行ったうえで説明を開始する。
• 説明は書面を用いて逐条的に行い、不明点があれば質問を受け付け、十分に理解してもらうことが求められる。

（３）確認と署名

• 説明が終わった後、取引士は相手方に理解度を確認し、不明点がないことを確かめる。
• 重要事項説明書には宅建取引士が記名押印し、相手方に交付する。相手方の署名や押印は必須ではないが、実務上は「説明を受けた」ことを確認するため署名を求めることが多い。

７．IT重説（非対面型説明）の導入

2017年10月より賃貸取引でIT重説が解禁され、2021年4月からは売買契約にも拡大されました。主なポイントは次のとおりです。

• ZoomやTeamsなどのオンライン会議システムを活用し、取引士が画面越しに説明を行う。
• 書類は事前に郵送や電子データで送付する。
• 相手方の本人確認は、取引士証の提示をカメラ越しに行い、録画記録を残すことが望ましい。

IT重説は遠隔地の顧客や高齢者にとって利便性が高い一方、通信障害や相手方の理解不足などに注意が必要です。

８．説明における留意点

• わかりやすさを重視
  法律用語や専門用語をそのまま使うのではなく、一般人に理解できる平易な言葉で説明する必要があります。
• 正確性の確保
  物件調査に不備があると虚偽説明に該当する可能性があり、宅建業法違反として行政処分を受ける場合もあります。
• 記録の保存
  トラブル防止のため、説明の際には相手方の質問や回答を記録し、署名入り書面を保存することが望ましいです。IT重説の場合は録画データを保存しておくと証拠性が高まります。
• 消費者保護の徹底
  不動産取引は高額で長期に及ぶため、説明にあたり一方的に契約を急がせるような行為は不適切であり、顧客の理解と納得を最優先にすべきです。

９．違反時の責任

重説を怠ったり虚偽の説明を行った場合、宅建業者は監督官庁から指示・業務停止処分・免許取消処分を受ける可能性があります。また、損害賠償請求や契約解除につながる場合もあり、実務上は重大なリスクを負います。

１０．まとめ

重要事項説明は、不動産取引における消費者保護の根幹をなす制度です。取引士は法定の事項を正確に説明し、顧客に理解と納得を得させたうえで契約へと進めることが求められます。対面説明を基本としつつ、近年はIT重説の普及により利便性が向上していますが、いずれにおいても「正確さ」と「わかりやすさ」が最重要です。業者は法令遵守を徹底し、説明記録の保存や顧客対応に配慮することで、信頼性の高い取引を実現することができます。